合肥市人民政府关于加强物业管理工作的若干意见

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:2012-11-12 16:21:27

发文单位:合肥市人民政府

文  号:合政[2004]100号

发布日期:2004-8-18

执行日期:2004-9-1

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  为了加强我市市区的物业管理工作,规范物业管理市场,切实维护广大业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和建设部、省有关规定,结合我市的实际情况,提出如下意见:

  一、管理职责

  (一)市房地产管理局是我市物业管理工作的主管部门。房地产分局具体负责所辖区域内物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。

  (二)社区管理主要负责户籍、治安、计划生育、征兵、民政优抚、爱国卫生等管理工作以及退休、就业保障等社会服务工作。

  物业管理企业按照物业服务合同约定进行物业管理,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。

  社区居民委员会、业主委员会和物业管理企业在工作中应当相互协作,相互配合。

  二、业主大会和业主委员会

  (三)符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位含公有住房出售单位应当在房地产行政主管部门和街道办事处指导下组织成立业主大会筹备组。

  (四)新建住宅小区入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会。首次业主大会由建设单位牵头,建设单位、街道办事处、业主代表组成业主大会筹备组按照法定程序召开业主大会会议。

  业主代表由建设单位和街道办事处组织业主推荐产生。

  (五)对建设单位已经撤走或建设单位牵头有困难的老、旧小区,首届业主大会由街道办事处牵头成立筹备组,召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  (六)业主大会召开首次会议,应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定,并在业主大会会议召开前在小区内公示15天以上。

  (七)业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  采用书面征求意见的形式,应当将征求意见稿入户送交业主并由其签字确认。

  (八)业主委员会应当由5-11名单数业主组成,其成员不得从事本物业管理区域内的物业管理服务或相关利益的经营活动。业主委员会委员每届任期由业主大会确定,最长不得超过3年,可以连选连任。

  (九)业主委员会委员应当符合下列条件:

  1、长期居住在本物业管理区域内,具有完全民事行为能力的业主;

  2、遵守国家有关法律、法规;

  3、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

  4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  5、具有一定组织能力;

  6、有必要的工作时间。

  (十)提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。

  选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居民委员会中担任主任、副主任或委员,社区居民委员会主任、副主任、委员是业主的,可以按程序参加业主委员会的选举。

  (十一)现有居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的,该公房使用人的权利义务等同于业主。

  (十二)业主投票权实行住宅房屋一户一投票权,非住宅房屋每100平方米一投票权,100平方米以下每证一投票权。单个业主所占的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。

  业主的投票权可委托物业使用人行使,但物业使用人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。

  (十三)分期建设的住宅小区在首个组团入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会,但业主委员会成员不超过7人,以后每期建成入住后再增选2名业主委员会成员,直至本届业主委员会届满重新选举。

  (十四)业主委员会任期届满2个月前,应在房地产行政主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会会议进行换届选举,选举新的业主委员会后与原业主委员会在任期届满之日起10日内,办理好交接手续。

  任期届满,原业主委员会无法牵头进行换届选举的,所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。

  (十五)业主委员会应当自组建、换届、改选等产生之日起30日内,将业主委员会有关资料报房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处。

  业主委员会备案资料包括:

  1、业主委员会备案表;

  2、业主大会议事规则;

  3、业主公约;

  4、业主大会筹备组的公示资料;

  5、业主委员会委员候选人的公示资料;

  6、业主委员会委员的房屋所有权有关证明复印件。

  前款规定的业主委员会备案事项发生变更的,应当在30日内以书面形式告知房地产行政主管部门。

  (十六)选举出的业主委员会经房地产行政主管部门备案后,凭备案表刻制印章。

  业主委员会违反印章使用管理规定的,由责任人承担相应责任。

  (十七)业主大会、业主委员会的办公费用以及业主委员会委员津贴的筹集、管理和使用办法,由业主大会确定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

  (十八)在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,业主委员会召开业主大会会议时应当告知街道办事处、社区居民委员会并认真听取建议,作出的决定应当告知相关社区居民委员会。

  (十九)提倡业主大会通过公开招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实行物业管理。

  三、物业配套设施设备

  (二十)规划部门在对新建住宅小区进行规划许可时,应当确保住宅小区公共配套设施的设计符合规划要求,并在小区建设过程中严格监督,使公共配套设施按规划要求建成。

  (二十一)建设单位应当按规定配套建设物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备,并按照国家规定的保修范围和保修期限承担物业的保修责任。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  (二十二)建设单位应当按下列标准提供物业管理用房:

  1、房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业,应当提供建筑面积不低于100平方米的物业管理用房;

  2、房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业,建筑面积每增加1万平方米,物业管理用房应当增加建筑面积不低于10平方米。

  物业管理用房应当包括物业企业办公用房、安勤人员值班住宿用房、监控室、物业储藏用房、业主委员会办公用房;其中,业主委员会办公用房建筑面积为15平方米-25平方米。物业管理用房的所有权属于业主,未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

  (二十三)物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。

  (二十四)社区机构用房的建设和管理按照市政府办公厅《转发市民政局市财政局市建委市规划局市房地产管理局关于城市社区机构用房建设和管理的意见》(合政办[2004]55号)执行。

  (二十五)按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

  业主委员会可以按照业主大会的决定将共用设施设备交由物业管理企业按照物业服务合同约定经营。

  四、前期物业管理

  (二十六)建筑面积5万平方米以上的住宅小区、建筑面积2万平方米以上的非住宅,建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者住宅小区建筑面积在5万平方米以下的,经房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  (二十七)前期物业管理招投标活动应当按照有关规定执行。评标由招标人依法组建的评标委员会负责,评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不少于成员总数的2/3.专家成员应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取方式确定,与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

  (二十八)凡新建住宅小区在办理商品房预售许可证时,应当提供物业管理方案。物业管理方案应当包含以下内容:

  1、建设单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》;

  2、物业管理企业的营业执照和资质证书;

  3、《合肥市住宅区公共配套设施备案登记表》;

  4、建筑面积5万平方米以上的住宅小区、建筑面积2万平方米以上的非住宅应当提供《合肥市前期物业管理项目招投标备案表》。

  五、物业管理企业

  (二十九)物业管理企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同,物业服务合同应当自签订之日起30日内向房地产行政主管部门备案。

  (三十)物业管理企业的义务:

  1、按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;

  2、执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

  3、履行物业服务合同,接受业主大会、业主委员会监督;

  4、在合同终止前30日内,应当与业主或有关单位结清债权债务,做好移交准备,并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、帐册、设施、设备,移交后退出小区的物业服务;

  5、物业管理企业在承接物业时应当办理物业验收手续;

  6、配合街道办事处、社区居民委员会做好小区内住户计划生育信息通报工作;

  7、法律、法规、规章规定的其他义务。

  (三十一)物业管理企业的权利:

  1、按约定收取费用,对逾期不缴纳物业服务费的业主,要求业主委员会督促其限期缴纳或依法追缴;

  2、劝阻和制止违反物业管理规定、制度、业主公约的行为;

  3、委托专业公司承担专项物业管理服务;

  4、要求业主委员会协调其与业主和物业使用人的纠纷;

  5、法律、法规、规章规定的其他权利。

  (三十二)房地产行政主管部门应当严格按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定,加强对物业管理企业的监督和检查。

  对连续12个月没有物业管理项目的企业,将注销其物业管理资质。

  六、物业服务收费

  (三十三)业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

  (三十四)物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由价格主管部门会同房地产行政主管部门定期公布。具体收费标准由业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定;双方约定不成的,由价格主管部门核定。

  (三十五)物业在发出入伙通知书前,物业服务费由建设单位承担;物业自发出入伙通知书之日起,物业服务费由业主承担。

  达到水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施的方可发出入伙通知书。

  (三十六)物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  (三十七)物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  新建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表,供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

  已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步改造,实行一户一表,实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。

  物业管理企业自用部分产生的水、电、气、热等费用由物业管理企业承担;共用部位、共用设施设备产生的水、电、气、热等费用由业主承担。

  七、物业的使用与维护

  (三十八)业主或物业使用人装饰装修房屋,应当事先书面告知物业管理企业;物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。物业管理企业应当与业主或物业使用人签订房屋装饰装修协议,载明房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。

  (三十九)物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同时,将物业承租人、出租期限、物业服务费交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

  (四十)物业维修、更新的费用,按照下列规定承担:

  1、保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;

  2、保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常维护费用,在业主缴纳的物业服务费中支出。大修、中修、更新、改造费用,在专项维修资金中列支;

  3、物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由损坏责任人承担;

  4、物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、更新、改造费用,由产权人承担或由业主大会与上述单位协商处理。

  (四十一)物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

  (四十二)禁止从事下列损害公共利益的行为:

  1、损坏房屋承重结构、破坏房屋外观、擅自改变房屋使用性质;

  2、占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

  3、违法搭建建筑物、构筑物;

  4、侵占绿地、毁坏绿化;

  5、违反规定摆设摊点;

  6、乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物;

  7、在建筑物、构筑物上乱悬挂张贴、乱涂写刻画;

  8、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质,或者发出超过规定标准的噪音,干扰他人正常生活、工作和学习;

  9、法律、法规和规章禁止的其他行为。

  对在物业管理区域违反前款规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  (四十三)专项维修资金的归集、管理和使用按有关规定执行。

  八、其他

  (四十四)对老、旧小区,政府每年投入一定的资金进行整治,完善其配套设施设备,积极推行物业管理。

  (四十五)肥东、肥西、长丰县可参照本意见执行。

  (四十六)本意见自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日发布的《关于适用<合肥市城市住宅区物业管理暂行办法>有关问题的通知》(合政[2002]61号)同时废止。

合肥市人民政府
二○○四年八月十八日

合肥市人民政府

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