土地出租转让流程有哪些

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:2019-05-30 15:46:35

  土地转让是土地所有权或使用权有偿或无偿地由甲转给乙的行为。实行公有制后,不允许土地转让,但是土地的使用权可以依法转让,受让人仅对土地享有使用权,而所有权仍属于国家或集体。土地出租转让流程是怎样的呢?

  一、土地出租转让流程

  (一)转让方须报材料

  1、原土地证或土地证明材料

  2、原土地出让合同

  3、上缴税务局的土地增值税证明材料

  4、土地评估报告

  5、图件资料

  6、土地转让专项审计报告

  7、营业税上缴证明材料

  (二)受让方须报材料

  1、项目批复原件

  2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等

  3、上缴财局契税证明

  4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

  (三)双方共同提供的资料

  1、土地转让申请

  2、土地使用权转让合同

  (四)如改变土地用途,由受让方重新评估,补交差额部分的出让金,契税并办理相关手续

  二、土地出租转让的注意事项

  以下相关事项,是国有土地转让交易中经常出现一些问题,土地转让当事人应当多加留意细节,不仅有利于降低交易成本,还有利于控制法律风险,避免出现违法现象。

  (一)转让合同的形式

  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

  (二)国有土地的权属调查和资信能力调查

  1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

  2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

  (三)转让价格评估事宜

  在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。

  (四)国有土地使用权转让的担保

  1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。

  2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。

  (五)有关税费

  转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。

  (六)土地用途及相关用地条件的变更

  1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

  2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

  (七)土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

  (八)权属变更程序与支付转让价款问题

  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。

  (九)国有土地使用权设定抵押后的转让问题

  国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。

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