集体土地拆迁牵出四大营业税难题

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:2012-11-12 15:55:48

  村委会取得的拆迁补偿费要不要征收营业税

   村委会处置集体土地一定要区分,是处置土地所有权还是处置土地使用权并进行不同的营业税处理。国会计报 限于拆迁补偿业务

  《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》都规定:“农村和城市郊区的土地,除有法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有,故村委会(村集体经济组织)处置集体土地一定要区分,是处置土地所有权还是处置土地使用权并进行不同的营业税处理。

   1.对于村委会(村集体经济组织)通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入,实质上属于土地所有者出让土地使用权取得的收入,对该收入依法不征收营业税。

   这种情况最主要的表现形式就是集体土地被国家依法征收。

  《中华人民共和国物权法》第42条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

  正是基于集体土地被依法征收具有强烈的公益色彩,国家税务总局在其1993年12月27日印发的《营业税税目注释》(国税发〔1993〕149号)中做出了不征收营业税的解释。(国税发〔1993〕149号)文件中第8个问题“转让无形资产”中对于“转让土地使用权”统一规定,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。

  《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)又进一步明确,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照(国税发〔1993〕149号)的规定,不征收营业税。

   2.对于村集体(村委会)未经政府相关部门审批,私自转让农村集体土地,因其土地权属未进行变更仍为集体土地,既不属于“转让土地所有权”,也不属于“转让土地使用权”,在现行政策下,只能按照村集体将土地使用权对外出租考虑。

   由于该行为已经提供了营业税应税劳务,故对其取得的补偿收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。

  国会计报 限于拆迁补偿业务

  用地单位取得的拆迁补偿费要不要征收营业税

   在拆迁过程中,租用土地的用地单位也可能会从村委会或者拆迁单位处取得一定的拆迁补偿费。

  有一些企业或者其他法人单位与村委会(村集体经济组织)签订集体土地租赁协议,租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建筑物用于经营,也可能是直接购买所租用土地上原已经存在的厂房或其他建筑物用于经营。在拆迁过程中,租用土地的用地单位也可能会从村委会或者拆迁单位处取得一定的拆迁补偿费。这些拆迁补偿费必须仔细根据拆迁补偿协议等文件分析拆迁补偿的具体内容,以明确其适用税种和征免规定。

  对于拆迁补偿费中的“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿应按“销售不动产”税目征收营业税。实际工作中拆迁主体可能会对相关单位进行停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿,由于这些补偿与被补偿单位提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产无关,因此并不属于营业税征收范围,不征收营业税。如果涉及增值税的,按照增值税的有关征免规定处理即可。比如,如果属于机器设备的补偿,可以比照机器设备出售,按照处置旧固定资产的要求进行处理。

  实际工作中,不少取得补偿的单位没有规范的财务会计核算账簿,甚至根本不进行会计核算,就可能会发生将拆迁补偿费中对于“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿和不属于营业税征收范围的停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿混同在一起的情形,这必然会带来一定的税务风险。

  取得补偿的单位对于上述各类补偿款的具体款项应在拆迁协议中予以明确,且在财务会计处理上分别核算,如果不进行区分核算,就属于混合销售行为,地方税务机关有可能要求将所有补偿收入全部并入建筑物补偿款,一并征收营业税。

  如果被拆迁单位租用土地上的厂房或其他建筑物属于租用土地时直接购置或者受让,可以按照《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)中“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定实行营业税差额纳税。
  
   在农村集体土地拆迁过程中,农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费,虽然也构成销售不动产,但是应当免征其相应的营业税。

  这样处理的法律依据是《财政部国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》(财税字〔1999〕210号),文件规定,个人自建自用住房,销售时免征营业税。

  顺便提及,根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)的规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。
  
  支付拆迁补偿费要不要索取发票

   只要其取得的拆迁补偿费属于营业税的征收范围,就应当就其应税补偿费收入,开具正式营业税发票给拆迁补偿费支付人。

  对于前面涉及的3类被补偿主体,也就是村委会(村集体经济组织)、相关单位及个人,只要其取得的拆迁补偿费属于营业税的征收范围,就应当就其应税补偿费收入,开具正式营业税发票给拆迁补偿费支付人,支付人根据取得的发票作为成本费用列支并依法在企业所得税税前扣除。

  但是,如果属于税法规定不征营业税、不征增值税的情形,税务机关不会为申请人代开发票,拆迁补偿支付人无法取得发票,应通过合同协议、收据和签收文件等合法凭证进行财税处理。

  在实际工作中,村委会(村集体经济组织)、相关单位及个人往往很少具有自开票资质,此时应当依据有关拆迁补偿协议到主管地方税务机关申请代开发票,并同时完税。在代开发票时务必注意,付款单位名称一定要开具其营业执照上的名称全称,不得采用简写名称,否则不得用于税前扣除。如,拆迁补偿付款人为“北京市丰台区城市建设综合开发公司”就不得缩写为“丰台开发”,否则容易与北京市丰台区城市建设综合开发公司下属的冠名子公司混淆。税务机关对于未注明付款人全称的发票,一般也规定不得用于税前扣除。集体土地拆迁牵出四大营业税难题[page]
  

 

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