惠州房地产律师罗毅||钱交了房没了,咋向房产商索赔?

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:

这个案子有点“烧脑”,不过却是很多购房者常常遇到的情况,所以,考验智商的时候来啦,赶紧来算算,房产商到底该赔多少?

  2010年8月9日,胡某某与临沂沂兴房地产开发有限公司达成购房意向,缴纳定金5万元。当时,沂兴公司经办人承诺,半个月后交齐购房款即交付钥匙并办理房权证。

  2013年8月23日,胡某某与沂兴公司签订购房合同,约定总房价为187944元,胡某某又支付了购房款13万元。

  然而,沂兴公司并未按合同约定交付所购楼房。原来,沂兴公司已于2006年将此房卖给过别人并取得房产证。随后,胡某某的18万元购房款被退回。

  因损失赔偿事宜,胡某某将沂兴公司告上法院。他向法院提出三个诉求,一是要求依法判令沂兴公司解除双方签订的购房合同,二是要求沂兴公司双倍返还所交购房定金5万元,三是要求沂兴公司承担赔偿责任18万元。

  那么问题来了,碰到这种情况,法院会怎么判?房产商该赔多少钱?具体怎么算?

  针对第一个请求,法院审理认为,胡某某与被告沂兴公司签订的购房合同为有效合同。被告本应按照《合同法》第60条的规定,履行其交付房产的义务。但因合同约定的房屋,已被他人以合法的方式取得所有权,胡某某与被告沂兴公司签订的购房合同已不能履行,因此,原告请求解除该合同符合有关法律规定,法院予以支持。

  针对第二个及第三个诉求,适用的法律是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条,其规定,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  据此,法院认为,胡某某请求被告沂兴公司承担赔偿责任并返还定金,理由正当,符合相关法律规定,予以支持。

  但在具体数额的认定上,法院另有说法。这其中有两个关键法条,你也需要知道:

  一是《担保法》第91条规定,定金不得超过主合同约定总价款的20%。因此,本案中,原、被告约定的定金数额为5万元明显过高,应调整为37589元(187944元×20%)。

  二是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第121条规定,当事人约定的定金数额超过主合同约定总价款20%的,超过的部分,人民法院不予支持。

  因此,本案中,超过限定定金数额的12411元(50000元-37589元),不应该被视作定金,而应该被视为购房款,故原告实际支付的购房款应为142411元(130 000元+12411元)。

  最终,法院判决被告沂兴公司赔偿原告胡某某损失142411元(已付购房款的一倍),并返还原告胡某某定金37589元,共计180 000元。

  也就是说,房地产公司隐瞒事实,对房屋进行二次出售,最终返还的是双倍房款。

  这个案子虽然有点绕,有点“烧脑”,但它是涉及商品房买卖合同中,因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件,也是对合同法第54条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时,本案还对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。

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