惠州房地产律师罗毅||委托房产中介代售房屋 未料偷偷被抵

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:

 在房产市场发展迅速的今天,许多房主图省事将自己的房屋委托给房产中介公司代为出售,虽然房产中介公司为卖房者提供了便利,但部分房产中介公司的失信经营也为房主带来了许多麻烦。近日,石家庄市桥西法院依法公开审理了一起关于房产抵押的确认合同效力纠纷一案。

  市民刘女士在省会某小区有一套住房,因该房产一直空闲便想通过中介公司代为售卖。2014年5月,刘女士与某房产中介签订了房屋全程包销委托合同,合同约定,刘女士委托某房产中介出售其名下的该套房产,出售价格118万元,期限为6个月。随后,李女士又与某房产中介员工张某签订了委托书,委托张某全权办理卖房及过户等手续。合同到期后,张某未将刘女士的房屋出售,因此,刘女士又与该房产中介续签了一份委托合同,期限依然为6个月。然而续签的合同再次到期后,张某仍然没有将刘女士的该套房产出售。后刘女士多次与某房产中介联系询问,张某总是以各种理由推脱,也不归还刘女士的房屋产权证原件。

  2015年7月,刘女士到房管局查询房屋情况,才知道该房屋已被抵押,抵押人就是某房产公司员工张某,抵押权人是王某。刘女士对自己房产被抵押一无所知,张某从未跟刘女士透露过将其房产进行了抵押,刘女士认为张某的行为严重侵害了自己的合法权益,为此,刘女士将某房产中介、张某、王某告上了法庭,要求法院判决张某与王某之间的抵押行为无效,并注销自己名下房产的抵押登记。

  经查,2014年7月,被告某房产中介与被告王某签订借款合同,合同约定,某房产中介向被告王某借款70万元,借款期限6个月。同时,被告张某以原告刘女士代理人身份与被告王某签订抵押担保借款合同,合同约定:原告刘女士向被告王某借款70万元,借款期限为6个月,原告刘女士自愿以该房屋为上述借款提供抵押担保。后被告张某代理原告刘女士与被告王某就上述房屋办理了抵押登记,被告王某取得刘女士名下房屋他项权证。但被告王某未依据被告张某代原告刘女士与其签订的抵押担保借款合同的约定向原告刘女士提供借款,而是据其与被告某房产中介签订的借款合同的约定向该公司提供借款70万元。因借款合同到期后,某房产中介未向被告王某返还借款本金,两者又续签了6个月的借款合同。

  桥西区法院审理后认为,原告刘女士与被告某房产中介签订房屋全程包销委托合同后,向该公司交付房屋所有权证并在公证处公证下为该公司工作人员张某出具委托书,该行为表明,原告向被告张某出具委托书的本意为授权被告某房产中介代为销售房屋。从被告某房产中介与被告王某签订借款合同当日,其工作人员张某超越代理权限持经公证的委托书以原告刘女士代理人身份与被告王某签订抵押担保借款合同,和被告某房产中介之后与被告王某签订的借款合同均明确以原告刘女士的房屋设立抵押分析,被告某房产中介系为从被告王某处取得借款,授意其工作人员张某超越代理权以刘女士代理人身份与被告王某签订抵押担保借款合同,从上述抵押担保合同的内容分析,被告王某应当知道刘女士系以其房屋为其本人向被告王某借款提供抵押担保,但也不排除被告王某怠于审查该合同内容,误以为上述合同为原告刘女士以其房屋为被告某房产中介借被告王某款提供抵押担保的可能,但在上述情形下,该合同均不符合无效的法律规定,故不应认定被告张某以原告刘女士代理人身份与被告王某签订抵押担保借款合同无效,也不应认定基于上述合同办理抵押登记无效。被告王某未据上述抵押担保借款合同的约定向原告刘女士提供借款,上述借款合同未生效,双方不存在债权债务关系,在主债权不存在的情况下,被告王某当然也不享有抵押权,故被告王某应配合原告刘女士注销抵押登记。被告某房产中介、张某超越代理权与被告王某签订抵押担保借款合同并办理抵押登记,属违约行为,被告某房产中介、张某应配合原告注销抵押登记。

  最终,该院依法判决:被告张某、王某、某房产中介于十日内配合原告刘女士注销原告名下房屋的抵押登记。

  法官提醒:

  作为卖房人为保护自己的权益,在委托卖房时,须注意一下几点:1、委托具有工商营业执照和房地产经纪机构备案证明的,且诚信度较高、证照齐全的经纪机构;2、委托经纪机构卖房时,建议采取一般性委托形式,不宜采取全权委托或独家代理销售的形式;3、在签订买卖合同或委托协议时,需多加注意,对相关的条款(如付款方式,经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑,避免自己的合法权益受到损害。

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