惠州房地产律师罗毅||农村房屋买卖对方反悔怎么办?

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:

 1、农村房屋买卖什么情况下有效?

  (1)购房者主体资格合法

  农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房者必须是该村民集体成员,城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

  (2)售房者的主体资格合格

  卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利,并且如果房屋共有人员要共同处分房屋,才可以使房屋买卖有效。

  (3)购房者符合申请宅基地的条件

  农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地,所以购房者必须满足购买之前名下没有别处宅基地的要求。

  (4)买卖经过村民委员会同意

  农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分,所以如果房屋要买卖的话就要经过村委会的同意。

  2、农村房屋买卖什么情况下无效?

  (1)产分离出卖

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,那房屋买卖则无效。

  (2)主体有问题

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人,非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效,并且房屋所有权人未经共有人同意,私自出售房屋的,房屋买卖也是无效的。

  (3)侵犯优先购买权

  房屋所有人出卖共有房屋时,共有人有优先购买权,房屋所有人出卖租赁房屋的,承租人享有优先购买的权利,如果的优先购买权被侵犯,该房屋买卖无效。

  (4)非法转让

  转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,这样的房屋买卖无效。

  3、农村房屋买卖,对方反悔怎么办?

  网友提问:我是外地人,在妹夫的老家盖房住了 15 年(是以妹夫老爹宅基地翻盖的房)。 现在他们村要搬迁,我的情况又很复杂:我户口不在本村,房子签了协议有大队书记、队长及房主(妹夫老爹)签字,算卖给我。我无房产证,只有协议书。而这个老宅原本是妹夫老爹分给他的家产。请问:农村房屋买卖,对方反悔怎么办?如果搬迁我能得到什么?

  律师解答: 这种情况你很麻烦,这与小产权房有一定的相同性。你不是该村的村民,也就不应当有宅基地及房屋; 至于你们签订的房屋买卖协议,对于你与你妹夫的老爹来说是无效的。 拆迁款本身就会给该老爹,该老爹如反悔的话,你只能去法院起诉他,当然该房屋你的出资等等会给你,但是根据司法实践你要回得钱比拆迁款要少得多。最好你还是与村干部等协商好领取拆迁款时你在场,名义上是给公爹,实际上是给你。否则你会很麻烦的。

来源:找法网

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