惠州房地产律师罗毅||买卖回迁房要注意什么问题?

作者:admin  来源:建筑房地产律师网  时间:

【惠州房地产律师罗毅,为您提供惠州房地产免费法律咨询,电话: 15812575718】


   1、未取得房产证的回迁房能进行买卖吗?

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。所以在满足相应条件下回迁房可以买卖。

  2、回迁房买卖税费是怎样的?

  回迁房还需要交纳成交价格3%的土地出让金,交纳该土地出让金后,其产权性质变为商品房。然后按商品房的税费进行缴纳。

  二手商品房买卖所涉及的税费主要有:

  (1)营业税(卖方):财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知,二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松:个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  (2)个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,

  ①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征。

  ②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

  (3)契税:由于您的房屋面积超过90平米,不能够享受国家契税优惠政策,只能按照目前普通住宅1.5%,非普通住宅按买价征收3%由买方承担。

  (4)印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。

  (5)交易费:6元/平米,双方各付一半。

  (6)登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。

  (7)土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

  (8)核档费:50元/宗。

  3、接手回迁房要注意什么问题?

  (1)注意详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(特别是阳台等悬空的地方)。

  由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,用扫帚轻扫干净再仔细检查。

  (2)注意检查墙体是否平整、是否渗水、是否有裂缝。

  特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

  (3)注意仔细检查地面有无空壳开裂情况。

  如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

  (4)注意检查水电煤畅通情况或能否正常使用。

  购房者可以将水龙头开到最大,查看是否有漏水或者堵塞情况,并且可以查看水压大小及其排水速度。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

  (5)检查房子内的各下水口的下水情况。

  验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

  做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

  (6)验收地面下水情况。

  在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

  在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

  (7)核对房屋买卖合同的相关设施约定。

  核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

  通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。

  (8)核对房屋的楼高等各尺寸。

  测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度并做好记录。

  来源找法网

 

  更多惠州房地产法律咨询,请拨打罗毅律师电话:15812575718。

网站首页|成功案例|律师介绍|联系我们|在线咨询

添加微信

扫描添加微信